+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Можно ли вернуть квартиру если ее купил добросовестный покупатель

Что это за понятие-добросовестный приобретатель квартиры? Здравствуйте, уважаемая Александра. В принципе это человек, который приобрел квартиру на законных основаниях. Обычно с таким иском выходят, когда покупают залоговое имущество Удачи Вам в решении Вашего вопроса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой и избежать обмана при покупке недвижимости 3 часть

Добросовестный приобретатель квартиры

Гораздо труднее увидеть проблему, чем найти ее решение. Для первого требуется воображение, а для второго — только умение. Цель покупателя — свободно владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, т. Однако есть основания, по которым квартиру можно отнять у покупателя после того, как он стал ее собственником.

Чтобы этого не произошло, на этапе проверки необходимо оценить возможный риск истребования квартиры у покупателя по иску продавца или иных лиц, права которых когда-то были нарушены. Существует пять основных правовых конструкций, позволяющих принудительно отнять квартиру у покупателя, купившего квартиру:. Выбор способа защиты права а выше перечислены разные способы защиты прав остается на усмотрение тех лиц, права которых нарушены. Допустим, нельзя истребовать квартиру напрямую продавцом от покупателя в порядке виндикации, поскольку в данном случае ст.

Но продавец может подать иск о признании договора незаключенным или недействительным, что приведет к тем же последствиям — квартира будет возвращена продавцу. Однако не каждый покупатель может считаться добросовестным. Многие считают, что раз они ничего не знают и ничего не понимают, то они добросовестны и с них и спроса никакого нет. Но это не так. Такие, наоборот, скорее будут признаны недобросовестными. Если же мог теоретически знать — значит, должен был знать и принять меры.

Покупатель обязан проявлять осмотрительность, свойственную для аналогичных случаев для среднестатистического человека, и отказываться от сделки, если налицо проблемный случай. По мнению автора, это слишком сложно для обычного человека — проверять такие нюансы, но читатель должен знать о том, что именно на него законодатель переложил проявление достаточно активной позиции.

Это совершенно неправильный подход, но таковы реалии. Именно с этим документом cудебная практика увязывает понятие добросовестности при отсутствии странностей в сделке типа низкой цены. Потенциальными сторонами конфликта могут быть:. Допустим, покупателю известно, что продавец не возвращает кредит в банк, но квартира не в залоге и не под арестом и вроде как может быть продана. К примеру, банк подаст иск об установлении ипотеки в силу закона на квартиру, если даже обеспечением по кредиту выступало иное имущество, но квартира приобреталась за кредитные средства.

Квартиру арестуют, и продавец не сможет зарегистрировать сделку, а в худшем для покупателя случае банк выиграет суд. Методы и способы защиты прав комбинируются, подаются параллельные иски, последовательно признаются определенные факты, поэтому изначально быть на сто процентов уверенным в том, что конфликт не перерастет в спор, а квартиру не отнимут, нельзя, даже если истек срок исковой давности.

Собственно, поэтому лучше не заключать сделку при наличии конфликтов. В период становления рынка недвижимости в начале х гг. Таким образом, спустя семь-десять лет и после смены трех-четырех хозяев в квартире мог появиться повзрослевший несовершеннолетний, права которого были нарушены в момент приватизации этой квартиры, и сказать, что эта квартира его.

Процветали аферы и мошенничества, основанные на несовершенстве законодательства и судебной практики. Только в г. Для последних оставлено лишь несколько оснований для возврата квартиры, причем не в порядке признания сделок недействительными, а в порядке истребования квартиры виндикации по основаниям, указанным в ст.

В дополнение: с г. Важность п. В противном случае цепочка должна была бы обрываться на дефектной сделке, а возникающие по следующим сделкам права собственности были бы нелегитимными. Права конечного покупателя становились бы де-юре невозникшими, но ст. ФАС Московского округа в постановлении от 31 января г. В г. ВАС РФ выпустил обзор, посвященный вопросам истребования квартиры у добросовестного приобретателя, в котором дал ряд ключевых указаний для покупателя, которые обязательно следует выполнить учесть , чтобы считаться добросовестным приобретателем:.

В противном случае есть риск потери квартиры. Отметим, что если добросовестный приобретатель не зарегистрировал свое право собственности в Росреестре, то он не имеет защиты, предусмотренной ст. Но даже если покупатель является добросовестным приобретателем, это не освобождает его от полноценной проверки квартиры. Но это далеко не так. Закон указывает на случаи, когда можно истребовать квартиру даже у добросовестного приобретателя. Предыдущий собственник здесь и далее — это не продавец, а те лица, которые были собственниками до него.

Отметим, что если предыдущий собственник подписал недействительный договор, то это все равно выбытие по воле собственника, ведь собственник, подписывая договор, даже недействительный, отдает имущество сам, по своей воле.

Москва, ул. Винокурова, д. Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 19 сентября г. В надзорной жалобе Ч. Москвы 17 июня г. Удовлетворяя иск и признавая договор купли-продажи от 3 июня г. Волеизъявления Н. Отметим, что прежний собственник, права которого нарушены, вправе истребовать квартиру только в течение срока исковой давности. Поэтому если с даты, когда продавец приобрел квартиру, этот срок прошел с учетом нюансов начала течения срока, о которых ниже , то в целом риск минимален.

Но, как было указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал г. На наш взгляд, для гарантированной защиты все же лучше страхование титула риска потери права собственности. К слову, это единственная статья указанного закона, которая сохранит свое действие до 1 января г.

С этой даты будет действовать уже ст. Недействительной является сделка, которая не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью п. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке двусторонняя реституция , что и является последствием признания сделки недействительной, т.

Для оценки риска признания договора недействительным покупателю следует проверять заключаемый с продавцом договор купли-продажи и связанные с его заключением аспекты на предмет отсутствия оснований для признания договора недействительным, перечисленных в ст.

Институт добросовестности на отношения между продавцом и покупателем не распространяется. Он ничем не рисковал. Судьи подходили формально и не могли защитить покупателя. Так, в конце г. В силу п. Пункт 5 ст. Согласно п. По общему правилу п. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались ст. По иску продавца квартиры или лиц, права которых он нарушил при продаже, сделка может быть признана недействительной в обычном порядке признания сделки недействительной или договора незаключенным.

Последствием такого признания является возврат квартиры продавцу, а денег — покупателю. Оспоримые сделки. Оспоримая сделка порождает соответствующие юридические последствия, но может быть аннулирована в случае, если суд признает сделку недействительной. Покупателю необходимо знать основания для признания сделок недействительными, чтобы обращать на данные аспекты внимание при проверке как сделки с продавцом, так и предыдущих сделок.

Среди оспоримых сделок выделим следующие статьи Гражданского кодекса РФ:. Статья Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость.

Сделки недействительны, так как воля данного лица не сформирована, поэтому на распоряжение имущества требуется разрешение органа опеки и попечительства. Только суд может признать лицо ограниченно недееспособным и недееспособным, но получить данную информацию независимо от продавца практически невозможно.

Подробнее направления проверки дееспособности продавца и факты, указывающие на неспособность продавца понимать значение своих действий, рассмотрены в параграфе 5. Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности.

Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности, может быть признана судом недействительной по иску попечителя. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Сделки недействительны, так как у данных лиц отсутствует волеизъявление, причем данный факт может быть выявлен и позже сделки. К примеру, травмы головы, плохое самочувствие при определенных обстоятельствах могут повлечь недействительность договора. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В данном случае речь не об отсутствии воли, а об искажении. Отметим, что ст. В этом смысле определенной гарантией является удостоверение договора купли-продажи у нотариуса. Но, увы, отметим, что в судах и такие сделки признавались недействительными, как совершенные лицом, не способным понимать значение своих действий. Те же нотариусы ссылались на отсутствие медицинского образования и формальность проверки дееспособности. Сделка, выходящая за пределы полномочий. Однако если покупатель о договоре ничего не знал и не должен был знать, то оспорить сделку по данному основанию нельзя.

Но если в доверенности есть ссылка на договор оказания услуг и его условия, то покупатель должен этот договор запросить и посмотреть, иначе в любом случае будет считаться, что он должен был знать об ограничениях.

Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель жилья?

Как выяснилось позже, законный владелец квартиры умер в году и не оставил наследников, а жильем занялись мошенники. Они подделали документы и оформили квартиру на подставных лиц. Ее дважды перепродавали, Дубовец стал последним звеном в цепочке покупателей. При этом каждая сделка была признана законной в процессе государственной регистрации перехода права собственности. В году Мосгорсуд признал виновными банду "черных риэлторов", которым вменялся ряд преступлений, в том числе и махинации с квартирой, которую и приобрел Дубовец. В июне года против решений судов по делу Дубовца безуспешно выступила Генпрокуратура, которая направляла в ВС кассационное представление с требованием пересмотреть дело.

если добросовестный приобретатель купил имущество у лица, которое После того, как квартиру купил Дубновец, там проживала его дочь, и только в году мэрия решила ее вернуть", – пояснил защитник. "Если на сильную сторону будет возложено бремя доказывания того, что.

specpreprava.ru

Гораздо труднее увидеть проблему, чем найти ее решение. Для первого требуется воображение, а для второго — только умение. Цель покупателя — свободно владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, т. Однако есть основания, по которым квартиру можно отнять у покупателя после того, как он стал ее собственником. Чтобы этого не произошло, на этапе проверки необходимо оценить возможный риск истребования квартиры у покупателя по иску продавца или иных лиц, права которых когда-то были нарушены. Существует пять основных правовых конструкций, позволяющих принудительно отнять квартиру у покупателя, купившего квартиру:. Выбор способа защиты права а выше перечислены разные способы защиты прав остается на усмотрение тех лиц, права которых нарушены.

Какие сделки с квартирами на вторичном рынке оспариваются чаще всего

У любой квартиры на вторичном рынке есть история. И какая бы ни была эта квартира — старая или новая, в элитном доме или в панельном, — эту историю всегда надо тщательно проверять. В каких ситуациях добросовестный покупатель рискует потерять право собственности на приобретенное жилье? Суть такой сделки в том, что договор купли-продажи заключается не собственником, а с его представителем, который действует по доверенности.

Как правило, предметом таких споров становится ситуация, когда гражданин покупает жилье, и вдруг оказывается, что "нехорошая" квартира изначально была государственной, но потом в силу разнообразных махинаций ее фактически у муниципалитета украли и продали.

КС решит, можно ли отбирать квартиру у добросовестных покупателей

Источник :. Понравился материал? Добавьте в свои закладки - возможно, он будет полезен Вашим друзьям:. Договор купли-продажи. Махинации с мат. Как отозвать договор купли продажи из регистрационной палаты.

Как покупателю квартиры доказать добросовестность?

Доказывать в суде. Собственник или его наследник вправе потребовать вернуть недвижимость, если она была им утрачена помимо его воли. Даже, если это было давно. Даже, если с момента утраты уже прошло несколько сделок купли-продажи недвижимости. В этом случае имущество заберут даже у добросовестного приобретателя.

Вход. Добросовестный приобретатель квартиры - вопросы и ответы Вопрос: Кого можно считать добросовестным приобретателем в силу ст. . Если я купила квартиру, у продавцов которые ее не так давно.

Верните ключи от квартиры

Приходить к нотариусу необходимо перед заключением договора. Нотариус сам запросит сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, в том числе о собственнике недвижимости, кадастровом паспорте и т. Желательно представить нотариусу правоустанавливающий документ на недвижимость, чтобы проверить чистоту предыдущей сделки.

Кроме того, многие сделки являются оспоримыми. Иначе говоря, их легальность или незаконность определяет суд в ходе долгого разбирательства, взвешивая аргументы сторон. Нередки ситуации, когда изъятие квартиры пытается провести госорган на том основании, что в ней была проведена незаконная приватизация. Впрочем, если покупатель при сделке выступал добросовестным приобретателем, он сохраняет определенные шансы на дальнейшее владение имуществом или на возврат денег и возмещение убытков при истребовании имущества см.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Нотариальное заверение сделок с жильём
Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. treadachsysteo

    Приходилось вообще топить эксперта.